Ще один ряд вимог банку, які необхідно враховувати при пошуку об'єкта нерухомості, - вимоги до технології проведення угоди. Основними моментами, в яких ці вимоги пред'являються банками є:
Розрахунки по угоді.
У цьому найважливішому моменті вимоги банків можуть мати суттєві регіональні відмінності. Наприклад, практика на ринку нерухомості сформувалася таким чином, що розрахунки здійснюються переважно готівковими коштами, через депозитарну комірку банку-кредитора. Це своєрідний готівковий акредитив, коли гроші в комірку закладаються покупцем до Угоди, а вилучаються продавцем після закінчення реєстрації за умови пред'явлення банку реєстраційного свідоцтва. Ризики в такій системі практично відсутні, причому для всіх зацікавлених сторін, включаючи банк.
У деяких регіонах розрахунки проводяться хоча і готівкою, але часто без використання осередку. Покупець розраховується з продавцем повністю в день підписання договору купівлі-продажу. Така традиція. І якщо підмосковному продавцю, який очікує отримання коштів прямо в день підписання договору, за день до угоди повідомити, що кошти будуть перебувати в осередку до закінчення реєстрації угоди, угода може не відбутися.
Схема розрахунків до угоди містить в собі певні ризики, оскільки реєстрація прав може бути припинена, а продавець гроші вже отримав. Не всі банки до цього готові, але багато хто змушений поки підлаштовуватися під сформовані звичаї ділового обороту, застосовуючи різні методи зниження ризиків, в тому числі залучаючи в якості гарантів відомі в регіоні ріелторські компанії.
Як не дивно, в більшості випадків розрахунки проводиться в цивілізованій формі:
Зрозуміло, іпотечний брокер повинен бути обізнаний і в цілому про сформований порядок розрахунків в його регіоні, і про особливості розрахунків, що застосовуються кожним з банків, що діють в цьому регіоні. Валюта розрахунків - також вельми принциповий момент.
Момент юридичного звільнення квартири
Важливий момент-наявність прописаних (тобто зареєстрованих) осіб в об'єкті на момент його придбання Покупцем-позичальником. Наприклад, банк може відмовитися кредитувати об'єкт, в якому прописані неповнолітні або знаходяться під опікою особи. І вимагати одночасного проведення двох угод:
Такі умови також повинні обговорюватися сторонами заздалегідь, в момент прийняття рішення про продаж об'єкта іпотечному покупцеві.
Розрахунки по угоді.
У цьому найважливішому моменті вимоги банків можуть мати суттєві регіональні відмінності. Наприклад, практика на ринку нерухомості сформувалася таким чином, що розрахунки здійснюються переважно готівковими коштами, через депозитарну комірку банку-кредитора. Це своєрідний готівковий акредитив, коли гроші в комірку закладаються покупцем до Угоди, а вилучаються продавцем після закінчення реєстрації за умови пред'явлення банку реєстраційного свідоцтва. Ризики в такій системі практично відсутні, причому для всіх зацікавлених сторін, включаючи банк.
Схема розрахунків до угоди містить в собі певні ризики, оскільки реєстрація прав може бути припинена, а продавець гроші вже отримав. Не всі банки до цього готові, але багато хто змушений поки підлаштовуватися під сформовані звичаї ділового обороту, застосовуючи різні методи зниження ризиків, в тому числі залучаючи в якості гарантів відомі в регіоні ріелторські компанії.
Як не дивно, в більшості випадків розрахунки проводиться в цивілізованій формі:
- В національній валюті, а не в іноземній.
- Через банк, безготівковим переказом.
Зрозуміло, іпотечний брокер повинен бути обізнаний і в цілому про сформований порядок розрахунків в його регіоні, і про особливості розрахунків, що застосовуються кожним з банків, що діють в цьому регіоні. Валюта розрахунків - також вельми принциповий момент.
Момент юридичного звільнення квартири
Важливий момент-наявність прописаних (тобто зареєстрованих) осіб в об'єкті на момент його придбання Покупцем-позичальником. Наприклад, банк може відмовитися кредитувати об'єкт, в якому прописані неповнолітні або знаходяться під опікою особи. І вимагати одночасного проведення двох угод:
- угоди купівлі-продажу квартири, в якій прописані ці неповнолітні;
- угоди придбання об'єкта, в якому вони планують проживати в подальшому.
Такі умови також повинні обговорюватися сторонами заздалегідь, в момент прийняття рішення про продаж об'єкта іпотечному покупцеві.